Этот комментарий написан Фрэнком Филскоу. Он возглавляет команду по строительству под аренду в компании Make Architects, где является экспертом в области крупномасштабного жилищного строительства с упором на благополучие и устойчивое развитие.
Сектор строительства для аренды в Австралии
Сектор строительства и сдачи в аренду в Австралии быстро расширяется. Поскольку этот класс активов все еще находится в зачаточном состоянии, разработчики стремятся понять, в чем заключаются возможности, и согласовать свои продукты с местными предпочтениями и рыночными условиями. Независимо от местоположения, скрытая ценность заключается в долгосрочных «прилипчивых арендаторах».
Недавние круглые столы Make по BTR в Сиднее и Брисбене подтвердили, что австралийский рынок находится на том же уровне, на котором был рынок Великобритании десять лет назад: еще очень рано и существует множество возможностей. Австралийские разработчики могут ускорить свой прогресс, взглянув на пример Великобритании, избегая ошибок и принимая правильные проектные решения.
Удержание долгосрочных резидентов для повышения доходности
Признанные операторы БТР знакомы с высокой стоимостью сдачи арендуемых единиц. Затраты на маркетинг, косметический ремонт и краткосрочные вакансии могут значительно снизить рентабельность операционной модели БТР.
Понимание потребностей жителей является ключом к их удержанию, и застройщикам необходимо быстро адаптировать свою модель, поскольку они узнают, за что жители будут платить и за что останутся. Аналогичным образом, создание надежного и привлекательного бренда имеет решающее значение для лояльности арендаторов.
Фрэнк Филскоу, Make Architects.
Удобства против сервиса
Строительство и эксплуатация объектов инфраструктуры сопряжены со значительными затратами, включая расходы на персонал. Задача состоит в том, чтобы сбалансировать предоставление исключительного опыта проживания с рентабельной арендной платой.
Первоначально британские операторы БТР думали, что жители делают выбор в пользу образа жизни, и инвестировали в щедрые удобства. Однако выяснилось, что роскошные дополнительные удобства не являются основным фактором привлекательности. Люди по-прежнему стремятся владеть своими домами и экономить деньги, поэтому операторы теперь сосредоточены на предоставлении услуг и впечатлений, которые удовлетворяют потребности арендаторов, одновременно упрощая или снижая стоимость жизни.
Таким образом, британская промышленность перестраивается, и мы наблюдаем концентрацию внимания на удобствах, которыми жители действительно пользуются. Как и индустрия гостеприимства, строительство под аренду — это модель, ориентированная на операционную деятельность. Продукт — это услуга, а услуга — отличительная черта.
Такие услуги, как уход за домашними животными, обработка посылок, решения для хранения вещей, комнаты для гостей и совместное использование автомобилей, оказываются выгодными инвестициями. Эффективное управление и хороший персонал имеют решающее значение для качественного предоставления этих услуг и оптимизации удовлетворенности арендаторов.
Связанный: Собственность сотрудников в Make
Chobham Manor, новый жилой район от Make Architects в Олимпийском парке Королевы Елизаветы в Восточном Лондоне.
Это не значит, что общественные удобства, такие как спортивные залы, бассейны и коворкинги, не важны – они важны, но основное внимание следует уделять обеспечению гибких пространств, которые поддерживают физическое и психическое благополучие, а также социальное взаимодействие, чтобы способствовать чувство общности. И, что особенно важно, правильное управление этими пространствами имеет жизненно важное значение, поскольку плохо управляемые общественные территории могут снизить привлекательность здания и репутацию застройщика.
«Гонка за комфорт» особенно актуальна в Австралии из-за климата и привлекательности открытых пространств. Это ключевое отличие Великобритании. В Австралии люди тяготеют к открытым пространствам, и они составляют большую часть общего предложения для жителей. Уроки Великобритании заключаются в том, чтобы сделать эти пространства максимально гибкими и обеспечить их легкое обслуживание в долгосрочной перспективе, чтобы сохранить их ценность и избежать роста затрат.
Преимущества гибкости и образа жизни
Обеспечение гибкости дизайна квартир и общественных помещений позволяет владельцам активов реагировать на потребности жильцов и развивающийся рынок.
Общественное пространство, которое можно переконфигурировать для использования в различных целях, с достаточным пространством для хранения, поможет обеспечить его эффективное использование и оправданность вложений. Например, один из участников нашего круглого стола в Австралии обнаружил, что общие кухни оказались популярными среди жителей, и смог переконфигурировать адаптируемое пространство, чтобы создать больше общих кухонных помещений.
Вверху: общественное пространство, которое можно переконфигурировать для многократного использования, с достаточным пространством для его поддержки, поможет обеспечить его эффективное использование и оправданность инвестиций.
Британский рынок BTR расширился от обслуживания высокомобильных молодых специалистов, на которых он изначально был ориентирован, и стал обслуживать альтернативные, более стабильные домохозяйства. Семьи, пустующие гнезда и пожилые люди имеют больший потенциал стать долгосрочными арендаторами. Разработчикам необходимо проявлять гибкость при проектировании для различных нужд, особенно с точки зрения долгосрочной операционной бизнес-модели. Разнообразие является ключом к изменению образа жизни людей.
Это означает предоставление гибкой планировки квартир. В Великобритании наше демографическое исследование выявило более 20 различных конфигураций домохозяйств с различными потребностями в пространстве и конфиденциальности. В ответ наша команда дизайнеров разработала «набор инструментов» для адаптируемых проектов квартир, которые оказались успешными. Разнообразие планировок позволяет арендаторам арендовать только то, что им нужно, и удовлетворяет их растущие потребности с течением времени.
Вверху: в Великобритании демографическое исследование Make выявило более 20 различных конфигураций домохозяйств с различными потребностями в пространстве и конфиденциальности.
Например, в Лондоне молодые арендаторы «первого поколения» переезжали в более просторные квартиры в том же здании, когда создавали семьи.
В австралийском примере пара, которая часто работала из дома, предпочла коворкинг на первом этаже своего здания работе во второй спальне. Коворкинг-пространство обеспечивало связь с другими людьми и с уличной деятельностью. В результате пара перешла на однокомнатную квартиру – экономия для них и укрепление бренда для оператора.
Эта адаптивность важна для долговечности проекта и лояльности к бренду. Максимизация выбора и разнообразия увеличивает долю рынка.
Воспитание чувства общности
Новый урок развития БТР во всем мире заключается в том, что крайне важно укреплять чувство общности. Девелоперы должны стремиться создавать места, которые объединяют людей и связывают их с более широкими сообществами в их окрестностях.
Хотя создание сообщества требует много работы со стороны менеджера или владельца здания и требует времени для получения финансовой выгоды, все проекты строительства для аренды должны понимать, насколько важно сообщество для арендной лояльности.
Австралийский рынок БТР может почерпнуть ценную информацию из опыта Великобритании, адаптируя полученные уроки к местным условиям. Сообщество, гибкие удобства и услуги, а также удовлетворение разнообразных потребностей жителей в совокупности обеспечивают «прилипчивых» долгосрочных арендаторов и, в свою очередь, создают успешную застройку BTR.
Сделать архитекторов
makearchitects.com
Фотография
С разрешения Make Architects, Эд Бишоп
Мы думаем, что вам также может понравиться эта история о Capella Sydney от Make.
